오늘은 재개발 이주비에 대해 알아보겠습니다.
이주비의 의미, 대출 가능 여부, 보상금 수령 가능 여부를 확인하고, 재개발 지역에 거주하는 세입자가 이주비를 지원받을 수 있는지도 함께 살펴보겠습니다.
목차
재개발 이주비란?
재개발 이주비는 관리처분 인가가 나면, 거주자들이 주택을 비워야 할 때 발생하는 비용을 말합니다.
재개발 지역에서 철거가 시작되면 이주 기간은 보통 6개월에서 1년 정도 주어지며, 소유자는 공사 기간 동안 임시 거주지를 마련해야 합니다.
이때 임시 주택을 임대하거나 매수하는 데 필요한 비용을 이주비라고 하며, 주로 은행 대출을 통해 마련됩니다.
이주비 신청은 주택 소유자나 조합원만 가능합니다.
재개발 이주비 대출이란?
재개발 이주비 대출은 관리처분 인가 후, 철거 전에 실행되는 단계에서 진행됩니다. 이주 지정 기간 내에 대출이 가능하며, 경우에 따라 연장도 가능합니다. 보통 이주 기간 내 자진 이주를 할 경우, 조합에서 이사비를 지원하지만, 이는 각 조합의 조건에 따라 차이가 있습니다.
이주비 대출은 집단 대출 방식으로 진행되며, 법인의 경우 대출이 불가능한 경우가 많습니다. 대출 비율은 조합마다 다르며, 감정가의 40%에서 최대 100%까지 가능합니다. 이주비 대출 시 개인의 DSR(총부채원리금상환비율)은 고려 대상이 되지 않으므로 대출 한도에 미치는 영향이 적습니다.
이주비 대출의 두 가지 유형
무이자 이주비 대출
- 조합이 이자비용을 대신 부담해주는 대출입니다. 조합이 이자를 내주기 때문에 무이자처럼 보이지만, 실제로는 조합이 낸 이자비용이 공사비에 포함되어 나중에 조합원이 부담하게 됩니다.
유이자 이주비 대출
- 조합원이 직접 이자비용을 내는 대출입니다. 추가 자금이 필요할 때 선택할 수 있으며, 이때 발생하는 이자는 전적으로 조합원이 부담해야 합니다.
이주 촉진비와 세금 문제
조합은 이사를 촉진하기 위해 이주 촉진비라는 보조금을 주기도 합니다. 이 금액은 300만 원에서 1,000만 원 정도이며, 이주를 빠르게 결정하는 조합원에게 지급됩니다.
그러나 이주비 대출이나 이주 촉진비 중 일부는 수익사업으로 간주될 수 있어 세금이 부과될 수 있습니다. 무이자 대출의 경우 조합이 대신 내준 이자비용이 배당소득으로 계산되면 세금을 내야 합니다. 다만, 이자를 입주 시 조합에 반환하는 조건이라면 세금이 부과되지 않습니다.
이주비 대출 상환 방식
이주비 대출을 받으면, 금융기관이 기존 부동산에 근저당권을 설정합니다. 이후 신축 아파트에 입주할 때, 주택담보대출 등으로 이주비 대출을 상환하게 됩니다.
만약 조합원 입주권을 다른 사람에게 팔거나 증여하면, 이주비 대출도 함께 승계됩니다.
이주비 지급 절차
아래는 이주비 지급 절차에 대한 설명입니다.
이주계획 및 이주비 신청
이주관리센터를 통해 이주계획을 수립하고, 이주비 대출을 신청합니다. 이 단계에서 조합과 협의하여 이주 일정과 관련 서류를 준비합니다.
이주비 20~30% 지급 (근저당 설정)
이주비 신청이 완료되면 감정가의 일부가 우선 지급됩니다. 이때, 금융기관이 해당 부동산에 근저당권을 설정하게 됩니다.
공가 처리
이사가 완료된 후, 세입자의 전출을 확인하고, 수도, 전기, 정화조, 가재도구 등을 모두 정리하는 공가 처리가 이루어집니다.
공가 확인 및 열쇠 반납
공가 처리가 완료되면, 조합에 열쇠를 반납하고, 잔여 이주비가 지급됩니다. 이를 통해 이주 절차가 마무리됩니다.
이주비 대출 필요서류
이주비 대출을 신청할 때 필요한 서류는 아래와 같습니다.
인감증명서
발급된 인감증명서를 준비합니다. 본인이 직접 발급해야 하며, 공동소유일 경우 각자 준비해야 합니다.
- 조합: 이주계획서 및 이주비 신청, 이주 이행 확약서, 철거 및 멸실 동의서
- 법무사: 근저당 설정 등기, 선순위 근저당 말소 등기(해당 시)
- 은행: 대출 신청용
주민등록등본
주민번호가 포함된 등본을 준비합니다.
- 조합: 이주비 대출 신청용
- 은행: 대출 신청용
주민등록초본
과거 주소가 모두 포함된 초본을 준비합니다.
- 법무사: 주소 변경 등기용
- 은행: 대출 신청용
등기부등본
토지와 건물의 등기부등본을 준비하며, 아파트일 경우 집합건물 등기부등본을 제출합니다.
- 조합, 아파트, 법무사: 각 1부
가족관계증명서
은행에서는 세대주, 배우자 분리 여부 등을 확인하기 위해 가족관계증명서를 요구합니다.
등기권리증 (등기필증 원본)
근저당권 설정을 위해 법무사에게 제출합니다.
금융거래확인서
조합과 은행에서 채무 확인을 위해 제출합니다.
건축물대장
조합에서 철거 및 멸실 신청을 위해 필요합니다.
전입세대 열람표
거주 세대를 확인하기 위해 조합과 은행에 제출합니다.
전, 월세 계약서 사본 (해당 시)
전세나 월세 세입자가 있을 경우 계약서 사본을 제출해야 합니다.
통장 사본
이주비 지급을 위한 통장 사본을 준비합니다.
신분증 사본 및 인감도장
신분증 앞뒤 사본과 인감도장을 준비합니다.
소득 증빙 자료
건강보험자격득실확인서 등을 통해 소득을 증빙해야 합니다.